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江南扬州府城外五十里，有镇曰瓜洲。镇东有古渡，名唤扬子津，乃南北往来要冲。渡口有客舍一所，名唤“烟波旅邸”，乃前朝富室所建，年久失修，廊柱半朽，然因地处要道，往来客商多宿于此。旅邸后有一园，荒废已久，蒿莱满目，狐兔出没，惟园中一画屏独存。屏高八尺，广丈余，紫檀为框，绫绢为面，上绘一幅“春江花月夜图”——江水浩渺，明月当空，岸畔桃花灼灼，一女子凭栏远眺，衣袂飘然，眉目如生。相传此屏乃前朝画圣吴道子真迹，价值连城。然自旅邸荒废后，画屏屡为贼所觊觎，却终不能移——每有人近之，辄闻女子叹息声，甚者见画中女子流涕，故无人敢窃。
有书生姓沈名砚秋，字墨庄，本贯浙江杭州府，因家贫，鬻字为生。是年秋，赴金陵应试，路过瓜洲，天色已晚，乃投烟波旅邸。店主钱翁见其衣衫褴褛，本不欲纳，砚秋再三恳求，愿以字画抵宿资。钱翁见其书法秀劲，乃允之，引至后院一间陋室。室中蛛网尘封，几榻皆朽，惟窗前画屏光洁如新，一尘不染。砚秋异之，问钱翁：“此屏何人所遗？何以独洁？”钱翁叹曰：“此乃前朝古物，传说有灵。老朽在此开店三十年，常见画中女子夜半哭泣，故无人敢居此室。公子若不惧，便请自便。”砚秋笑曰：“学生生平不作亏心事，何惧画中人？”钱翁摇头而去。
是夜，秋月皎洁，江风徐来。砚秋挑灯夜读，忽闻屏后有叹息声，如怨如慕，如泣如诉。砚秋心知有异，却不惊惶，乃整衣冠，向画屏长揖曰：“学生沈砚秋，借宿贵地，若有惊扰，望乞恕罪。若画中仙人有灵，何妨一现芳容，使仆得瞻风采？”语毕，屏风上月光忽然大盛，画中女子竟从绢上缓缓走出，素衣淡妆，眉目含愁，年约十八九，向砚秋敛衽曰：“公子真信人也。妾乃前朝歌妓，姓苏名小婉，善画牡丹。此屏乃妾生前所绘，画成之日，妾即病殁。魂魄附于画中，已历二百余年。每见往来客商，皆有觊觎之心，欲盗此屏牟利。妾虽为鬼物，亦知羞耻，故以哭泣惊之。今见公子诚朴，故敢相见。”
砚秋肃然起敬，拱手曰：“原来如此。小生失敬。但不知卿既为鬼，何以能久居画中而不散？”小婉曰：“妾生前曾遇一异人，授以‘画魂之术’，谓妾曰：‘汝以此术附画，可保魂魄不灭。然须遇一真心爱画之人，以精血点其睛，方能复生为人。’妾候此二百余年，未见其人。今观公子气度，或可托付终身。”砚秋沉吟曰：“卿欲我以血点睛，使卿复生，此事固美，然则卿复生之后，我二人何以为生？况我功名未就，贫无立锥……”小婉曰：“公子勿忧。妾生前善画，复活之后，可为公子代笔。公子书法，妾之画技，合而为‘书画双绝’，何愁不名动天下？”
砚秋大喜，乃咬破中指，以血滴于画中女子双目。血入绢素，竟如入水中，渐渐洇开。画中女子双目忽然转动，继而全身皆动，最后从画中走出，与生人无异。小婉拜谢曰：“公子大恩，妾没齿难忘。”砚秋扶之曰：“既为夫妇，何谢之有？”二人遂对月拜堂，结为夫妻。
自此，砚秋与小婉日则同案读书作画，夜则同榻而眠。小婉画技通神，所绘花鸟鱼虫，皆栩栩如生；砚秋书法精妙，行楷草隶，无不精工。二人合作之书画，一时间求者盈门，润笔之资，日进斗金。次年春闱，砚秋携小婉同赴金陵，租一小院住下。小婉每日替砚秋整理文稿，又为其描画科场试题所需图样。砚秋果然高中进士，授了扬州府江都县知县。
砚秋为官清正，小婉在衙中亦时常劝谏。凡有疑难案件，小婉辄于屏后听审，退堂后为砚秋剖析案情，往往一语中的。砚秋每断一案，必问小婉：“娘子以为如何？”小婉或曰“当”，或曰“不当”，砚秋无不从之。因此上，砚秋断案如神，百姓感戴，呼为“沈青天”。江都县境，夜不闭户，路不拾遗，吏治清明，为淮南第一。
然好景不长。砚秋有一同窗，姓贾名文远，乃杭州府人，与砚秋自幼同窗，然心术不正，屡试不第。见砚秋少年得志，又娶了个美貌妻室，心中嫉妒非常。这贾文远不知从何处得知小婉乃画中鬼仙，便起了歹念。他暗中托人从龙虎山请来一个游方道士，姓张名玄真，自称能捉鬼降妖。贾文远将张玄真引至江都，诬告小婉乃妖物，迷惑县令，祸害百姓。
张玄真到县衙，登坛作法，以桃木剑指小婉曰：“此乃二百年前画中妖孽，若不早除，必为一方之害！”砚秋大怒，斥曰：“我妻乃良善之人，何来妖孽之说？你等分明是嫉妒贤能，故意陷害！”然张玄真已以符水洒于小婉身上，小婉顿时面色惨白，浑身颤抖，渐渐显出半透明之态。砚秋大惊，以身护之，张玄真又取一符，贴于小婉眉心，小婉惨呼一声，化作一道白光，投入画屏之中。画屏上顿时鲜血淋漓，女子双目紧闭，不复能动。
砚秋抚屏痛哭，几欲自尽。贾文远与张玄真趁机煽动百姓，说县令被妖女迷惑，已失理智，当上表朝廷，革职查办。一时间，江都县内谣言四起，砚秋百口莫辩。
也是砚秋命不该绝。此时朝中来了一位巡按御史，姓包名正，乃包龙图后裔，为官清正，铁面无私。包正巡按至扬州，闻江都县令被诬妖女一案，觉得疑点重重。他先微服私访，探得贾文远与张玄真勾结之事，又查明小婉虽为鬼仙，却从未害人，反助砚秋断案如神，造福一方。包正大怒，将贾文远、张玄真拿下，当堂判道：贾文远嫉妒贤能，诬陷同窗，依律杖八十，流放三千里；张玄真妖言惑众，诈骗钱财，依律杖六十，枷号三月。小婉虽为鬼物，然行善积德，并无过错，着令砚秋好生看顾。判词一下，江都百姓无不拍手称快。
然小婉自被符箓所伤，魂魄大损，虽经砚秋多方求医，终不能复原。画屏之上，女子双目虽复开，却再无神采；小婉亦不复能现形，惟以微弱之声与砚秋交谈。砚秋日夜守在屏前，与之对语，泪湿青衫。小婉劝曰：“公子莫悲。妾本已死之人，得公子深情，多活十载，已为万幸。今妾魂魄将散，不能再侍公子矣。公子正当壮年，宜续娶贤妻，以延子嗣。”砚秋泣曰：“卿若去，吾此生不再娶！”小婉曰：“公子若如此，妾心何安？妾去之后，当在幽冥为公子祈福。公子若念妾情，每年妾之忌日，以清酒一杯、牡丹一枝祭之，妾愿足矣。”
言毕，画屏上女子眼角流下一滴清泪，继而双目缓缓闭上。屏上春江花月之景，渐渐黯淡，最后化为一片素绢。砚秋抚屏大恸，昏绝于地。
后来砚秋果然终身未再娶。每年小婉忌日，必以清酒牡丹祭于画屏之前。画屏虽已无画，然砚秋仍珍之如宝，日擦拭，夜伴眠。他在江都任满后，辞官归隐，将画屏运回杭州，建一小楼供奉之，名曰“画屏楼”。楼中四壁皆悬牡丹画，皆小婉生前所绘。砚秋每日在楼中读书写字，若有所待。
一日，砚秋正对屏独坐，忽闻屏后有女子笑声，一如当年。砚秋急视之，见屏上素绢渐渐泛出淡淡水墨，先是几笔远山，继而一江春水，最后明月当空，桃花满树。女子形象缓缓浮现，眉目如昔，只是不再走出。砚秋大喜，拜于屏前。自此，画屏上女子每日或坐或立，或笑或颦，虽不能言，然砚秋与之相对，如见真人。砚秋亦每日与之对语，谈诗论画，一如从前。
砚秋年八十有二，无疾而终。临终之际，画屏上女子忽然泪如雨下。砚秋微笑曰：“卿勿哭。吾今得与卿长相守矣。”言讫而逝。家人将砚秋与画屏合葬于一穴。葬后三日，坟头忽生牡丹一株，花色洁白，每至月夜，辄见一男一女携手立于花下，吟诗赏月。乡人异之，呼为“画屏仙”。
异史氏曰：天下痴情之人，莫如沈生。以一书生，娶画中鬼，世所罕见。然沈生不以人鬼异途而移其情，不以贫富贵贱而易其志。为官清正，不徇私情；终身不娶，不负前盟。此等痴情，岂庸俗之人所能解？小婉以鬼仙之身，助夫成名，守己以正，虽遭诬陷而不改其节。二人之痴，可谓双绝。世有朝秦暮楚、见异思迁者，闻沈生之风，亦可以少愧矣。
又曰：画中自有颜如玉，书中自有黄金屋。世人只道此语虚妄，然观沈生事，方知古人不我欺也。惟沈生之痴，方能得画中真趣；惟小婉之诚，方能成画中奇缘。世间多少聪明人，终日营营，到头来两手空空；倒不如痴人守着一点真心，反能成千古佳话。此乃天道之公，报应之验也。